Bàn giao nhà là vấn đề được chú ý nhất trong mỗi giao dịch mua bán bất động sản, đây cũng là căn cứ xác lập việc người bán có nghĩa vụ bàn giao nhà cho khách hàng mua bất động sản.
Bên cạnh đó, khách mua bất động sản khi nhận bàn giao tức là đã nhận được bất động sản theo đúng hợp đồng.Tuy nhiên, không phái việc bàn giao nhà lúc nào cũng suôn sẻ, ít gặp rủi ro.
Để việc bàn giao nhà ít gặp rủi ro nhất bạn có thể lập vi bằng giao nhận thông báo bàn giao nhà theo thỏa thuận. Vậy những trường hợp lập vi bằng tại sơn la bàn giao nhà được quy định như thế nào.
Bài viết về lập vi bằng tại sơn la của Công ty Rong Ba giúp cho mọi người dễ dàng tiếp cận pháp luật về quy định này.
Cơ sở pháp lý
– Luật xây dựng năm 2014
– Nghị định 08/2020/NĐ-CP tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.
Vi bằng là gì?
Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay thì khái niệm vi bằng cũng như giá trị pháp lý của nó được ghi nhận tại nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại như sau: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.
Dựa trên khái niệm này thì không phải chủ thể nào cũng có thầm quyền lập vi bằng mà chức năng này được chỉ định riêng cho Thừa phát lại.
Đây là một chức danh bổ trợ tư pháp có tính chất gần giống với thẩm phán, kiểm sát viên, luật sư, công chứng viên… Công việc của Thừa phát lại cũng liên quan trực tiếp và tạo ra những hệ quả pháp lý nhất định đến các chủ thể trong vi bằng.
Do đó, tuy không phải là công chức, không phải người đại diện cho nhà nước nhưng thừa phát lại được tuyển chọn và bổ nhiệm theo tiêu chuẩn nghiêm ngặt.
Tại sao nên lập vi bằng tại sơn la
– Thứ nhất, vi bằng sẽ là căn cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án. Trường hợp hai bên xảy ra tranh chấp dân sự hoặc hành chính, vi bằng sẽ được tòa án xem xét là một chứng cứ để đưa ra phán quyết.
Thông thường, trong tố tụng dân sự thì để bảo vệ cho quyền lợi của mình các bên phải tự thu thập và đưa ra các chứng cứ trước tòa án.
Tòa án không tự mình thực hiện hoạt động thu thập chứng cứ mà chỉ đưa ra nhận định dựa trên các tài liệu được giao nộp.
Chứng cứ khi được giao nộp cũng phải dựa trên sự thật cũng như có giá trị pháp lý thì tòa án mới căn cứ vào đó để giải quyết vụ án.
– Thứ hai, vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. khi tham gia vào các giao dịch hoặc khi các sự kiện xảy ra mà có thể gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của mình, các bên nên cân nhắc lập vi bằng để có được căn cứ hợp pháp trước tòa án.
Không những thế vi bằng cũng mang lại giá trị cho việc thực hiện các giao dịch theo đúng quy định pháp luật. Qua thực tiễn tư vấn pháp luật về vi bằng, thừa phát lại chúng tôi nhận thấy Các trường hợp dưới đây bạn nên lập vi bằng để làm chứng cứ.
Điều kiện để bàn giao nhà
– Khi bàn giao nhà, bàn giao căn hộ chung cư cho người mua, chủ đầu tư cùng với người bán đều phải đảm bảo công trình được nghiệm thu đầy đủ và an toàn. Trong đó quy định chung tại Điều 124 Luật xây dựng 2014 về bàn giao hạng mục xây dựng cũng đã quy định cụ thể.
– Việc bàn giao nhà ở cho người mua bất động sản phải tuân thủ đầy đủ các quy định, bao gồm công trình nhà đã thực hiện nghiệm thu đầy đủ theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng, đảm bảo sự an toàn trong vận hành và sử dụng.
– Ngoài ra công trình nhà ở khi bàn giao cần phải đảm bảo đã hoàn thành việc xây dựng nhà cùng các công trình khác theo đúng tiến độ phê duyệt.
– Đối với các căn hộ nhà chung cư, chủ đầu tư chỉ được bàn giao cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng, công trình xây dựng cùng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng tiến độ được ghi trong dự án đã phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của cả khu vực.
– Đối với những căn hộ thô nếu bàn giao thì cũng phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà chung cư.
– Cần phải có đầy đủ hồ sơ bàn giao nhà
+ Khi bàn giao nhà cho khách hàng, chủ đầu tư hoặc người bán phải có đầy đủ hồ sơ bàn giao nhà bao gồm bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình nhà ở, các danh mục thiết bị, vật tư, phụ tùng dự trữ và thay thế cùng những tài liệu khác liên quan.
+ Ngoài ra, theo như thông tư số 05/2015/TT-BXD của Bộ Xây Dựng về quy định bàn giao nhà cũng đã nêu rõ công trình phải đảm bảo chất lượng xây dựng, hoàn thành đầy đủ những danh mục hồ sơ về công trình bao gồm giấy phép xây dựng, hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với nhà thầu, báo cáo kết quả khảo sát xây dựng, hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng, báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định bản thiết kế thi công xây dựng, bản vẽ hoàn công của công trình cùng các báo cáo thí nghiệm, kiểm định nếu có.
+ Ngoài ra, hồ sơ bàn giao nhà còn phải có đầy đủ các văn bản của tổ chức, cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thỏa thuận hay xác nhận tính an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.
+ Điều này cho thấy, điều kiện để bàn giao căn hộ hoặc nhà chung cư chỉ có thể thực hiện khi người bán có đủ hồ sơ bàn giao nhằm đảm bảo tính hợp pháp và an toàn của công trình, chỉ khi người bán đưa ra đủ giấy tờ trên mới được xem là công trình đủ điều kiện bàn giao cho khách hàng.
Quy định lập vi bằng tại sơn la giao nhận thông báo bàn giao nhà theo thỏa thuận
Khi lập vi bằng thông báo bàn giao nhà thì người giao nhận nhà không thể chối cãi rằng chữ ký, nét chữ không phải của mình bởi vì Thừa phát lại đã kiểm tra giấy tờ tùy thân của các bên và có hình ảnh sự kiện, hành vi các bên giao nhận tiền kèm theo vi bằng.
Việc lập vi bằng sẽ ghi lại chứng cứ bàn giao người bán đã giao lại cho người mua nhà, ngôi nhà đó sẽ thuộc quyền sở hữu của người đã mua. Người mua muốn sửa đổi, bán lại…. cho người khác cũng không cần phải thông báo cho người bán.
Người giao nhà cũng không phải lo lắng khi Thừa phát lại đã lập vi bằng, chứng kiến cho mình mà sau đó bị chết, mất tích hoặc mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự bởi kể từ thời điểm vi bằng được xác lâp, được Thừa phát lại đăng ký tại Sở Tư pháp thì vi bằng đã có giá trị chứng cứ mà không cần phải chứng minh, vi bằng không quy định thời hiệu.
Người dân chỉ cần xuất trình vi bằng cho Tòa án để Tòa án làm căn cứ giải quyết vụ việc cho mình mà không cần phải mời Thừa phát lại lên để đối chất.
Bạn cũng không phải lo lắng vì văn bản thể hiện việc giao nhận nhà bị mất, thất lạc hoặc hư hỏng bởi Vi bằng do Thừa phát lại lập có đính kèm văn bản/Biên bản giao nhận tiền nêu rõ số lượng tiền được giao, mục đích giao nhận tiền, bên giao, bên nhận.
Vi bằng được lập thành 3 bản, 1 bản lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại, 1 bản giao cho người người yêu cầu lập vi bằng, 01 bản gửi Sở Tư pháp để đăng ký tại trong thời hạn 3 ngày kể từ ngày lập. Chế độ lưu trữ Vi bằng được thực hiện theo quy định của pháp luật và lưu trữ vô thời hạn.
Trong trường hợp người dân bị mất, thất lạc vi bằng hoặc vi bằng bị hư hỏng thì có thể đến 1 trong 2 cơ quan trên để xin sao y vi bằng.
Lập vi bằng giao nhận thông báo bàn giao nhà theo thỏa thuận sẽ tránh những rủi ro đáng tiếc không nên có như việc người bán có giao đủ giấy tờ, người mua có giao đủ tiền hay không…..
Mua nhà chỉ có vi bằng có rủi ro?
Hình thức mua nhà, đất thông qua vi bằng hiện nay được áp dụng rất nhiều, tuy nhiên hình thức này cũng lại chứa đựng nhiều rủi ro cho người mua nếu áp dụng không đúng hoặc có nhận thức chưa đầy đủ về giá trị của vi bằng.
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.
Không ít người mua nhà nhầm tưởng vi bằng do Thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, theo Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Việc công chứng hợp đồng sẽ được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng còn việc chứng thực hợp đồng thì được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường/thị trấn.
Như vậy, trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được Thừa phát lại lập vi bằng, nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất.
Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 135/2013/NĐ-CP) quy định Thừa phát lại không có quyền lập vi bằng đối với:
– Các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp, như: Giao dịch chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất…;
– Các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định 61/2009/NĐ-CP về những việc Thừa phát lại không được làm (những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người là người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại…);
– Các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự;
– Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Mặt khác, Thừa phát lại chỉ được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại và vi bằng phải được đăng ký tại Sở Tư pháp thì mới hợp pháp.
Do đó, khi bạn dùng vi bằng trong mua bán nhà đất thì khi xảy ra tranh chấp, giao dịch có thể bị vô hiệu hóa.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của Rong Ba về những trường hợp lập vi bằng tại sơn la bàn giao nhà. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về lập vi bằng tại sơn la và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.
